Làm sao để dòng tiền sinh lời tốt và hạn chế tối đa rủi ro trong đầu tư bất động sản dự án đất nền là điều không phải ai cũng biết, nhà đầu tư ít kinh nghiệm hoặc lần đầu vào đất nền không nên bỏ qua 6 kinh nghiệm dưới đây: 1. VỊ TRÍ LÀ YẾU TỐ QUAN TRỌNG HANG ĐẦU Đất nền càng ở nơi trung tâm, đắc địa thì càng đắt giá, tiềm năng sinh lời hấp dẫn NẾU ĐẦU TƯ ĐẤT ĐỂ XÂY NHÀ CHO THUÊ Nên chọn đất nền gần khu dân cư, khu công nghiệp, chợ, trường, bệnh viện, khu vui chơi giải trí... NẾU ĐẦU TƯ ĐẤT ĐỂ CHO THUÊ LÀM MẶT BẰNG KINH DOANH Nên tránh những khu đất ở vị trí bất tiện như ít người qua lại, nằm trện giao lộ (ngã 3, ngã 4) hoặc nằm trên đường 1 chiều 2. KHÔNG CHẠY THEO TÂM LÝ ĐÁM ĐÔNG Tâm lý chạy theo đám đông thường xuất hiện ở những nhà đầu tư non kinh nghiệm, vốn ít và có phần dễ dãi, chỉ muốn hiệu quả tức thì chứ không muốn chờ đợi trong thời gian dài Trong khi đó, nhiều dự án đất nền tăng giá không phải nhờ quy hoạch hạ tầng khởi sắc mà do tin đồn hoặc "thổi giá". Nếu nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ mà liều lĩnh "xuống tiền" theo đám đông sẽ rất dễ "tiền mất tật mang" 3. NÊN SỬ DỤNG NHƯNG KHÔNG QUÁ PHỤ THUỘC ĐÒN BẢY TÀI CHÍNH Đòn bẩy tài chính tạo cơ hội cho nhà đầu tư gia tăng lợi nhuận dù nguồn vốn hạn chế, tối ưu nguồn vốn do được hưởng các chính sách lãi suất ư đãi từ ngân hàng. Nhưng nếu nhà đầu tư vay quá khả năng sẽ bị áp lực tài chính, thậm chí vỡ nợ. Khi sữ dụng đòn bẩy tài chính cần chú ý: QUY TẮC 50% Khoản vay < 50% Giá đất nền Tiền trả ngân hàng mỗi tháng < 50% Tổng thu nhập Ngoài ra, khi vay vốn ngân hàng nhà đầu tư cần xem xét kỹ hợp đồng, tiền nợ gốc và lãi phải trả hàng tháng, cách tính lãi xuất... 4. LUÔN KỸ LƯỠNG VÀ KHẮT KHE KHI XEM XÉT PHÁP LÝ KIỂM TRA HỒ SƠ PHÁP LÝ Kiểm tra hồ sơ pháp lý xem có đầy đủ các giấy tờ như: Văn bản thể hiện khu đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, quy hoạch chi tiết do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt... XÁC MINH CHỦ SỞ HỮU Kiểm tra nguồn gốc đất, xác minh xem người đứng ra giao dịch có phải chủ sở hữu thực sự của mảnh đất hay không KIỂM TRA QUY HOẠCH TRANH CHẤP Kiểm tra xem đất có đang vướng quy hoạch hay tranh chấp gì không vì theo Luật Đất đai 2013, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ đất phải chứng minh được mảnh đất đó không có tranh châp 5. CHÚ TRỌNG QUY HOẠCH HẠ TẦNG XÃ HỘI VÀ KẾT NỐI GIAO THÔNG Một trong những điều kiện để chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đó là phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Trên thực tế, những thay đổi về hạ tầng, quy hoạch luôn là chỉ hướng cho các đợt sốt nóng, tăng giá bất động sản Nếu hẹ thống giao thông hiện đại, khang trang, thuận tiện, hạ tầng tiện ích đầy đủ thì giá trị của đất nền sẽ tăng cao, khả năng sinh lời tốt 6. CẨN THẬN 3 RỦI RO KHI ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN CHƯA CÓ SỔ ĐỎ KHÓ XÁC MINH NGUỒN GỐC Khó khăn khi xác minh nguồn gốc đất, không loại trừ trường hợp đất đang vướng tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi... HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ CÔNG CHỨNG Hợp đồng mua bán đất không thể công chứng, quyền lợi khó được đảm bảo khi xảy ra tranh chấp KHÔNG THỂ THẾ CHẤP ĐẤT NẾU CẦN VAY VỐN NGÂN HÀNG Ngoài 6 kinh nghiệm nêu trên, nhà đầu tư lưu ý tránh "rót nhầm" tiền vào 4 loại đất nền sau: Đất nền dự án ma: Đất dự án không có thật, không hề tồn tại về mặt pháp lý. Đây là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc môi giới nhà đất khi dụ dỗ khách hàng mua các dự án do chính họ “vẽ” nên. Đất nền phân lô chưa được cấp phép: Theo quy định, dự án phân lô cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền cũng như có thủ tục giấy tờ đầy đủ. Người mua cần phải kiểm tra hết tất cả những hồ sơ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi cho bản thân, tránh trường hợp mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa. Đất nền gắn mác "ngân hàng thanh lý giá rẻ": Thông tin quảng cáo được gửi qua tin nhắn điện thoại, dán tờ rơi thay vì công bố trên website chính thức của các ngân hàng. Đây là chiêu thức của một số sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc cò đất nhằm thu hút người mua, khiến khách hàng ham rẻ mà xuống tiền ngay, bỏ quên việc kiểm tra pháp lý. Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng: Trường hợp rủi ro khi đã thực hiện cam kết 3 bên, người mua trả đầy đủ số tiền bên bán đang nợ và Ngân hàng ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán nhưng người bán "lật kèo", không thực hiện tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao đất.
